35세, 1억으로 내 아파트 갖기 책 리뷰

월급은 빤한 당신.

전세금은 오르는데 은행대출은 왠지 겁난다는 당신.

이웃의 서울 아파트 분양을 배아파하는 당신.

부동산 시장에 지식과 식견 실전경험이 없는 당신.

 

내 집 마련은 평생 중요한 일인데도 부동산 시장이 어떻게 돌아가고 있는지 잘 모를때가 많습니다.

그러한 점에서 엄청난 도움을 줄 수 있는 책입니다.

 

모르면 무조건 손해! 주택대출의 정석

생애 첫 집, 역시 아파트가 좋나?

무주택 실수요자로서 내 집 마련 나서는 사람들에게는 아파트를 추천합니다. 아파트는 연릭빌라나 단독주택 같은 다른 주택 유형에 비해 정보 열위 상황을 최소화 할 수 있습니다. KB국민은행 시세나 한국감정원 시세 같은 합리적인 거래 가격 판단기준이 존재합니다. 아파트는 층수와 동 위치만 다를 뿐 동일한 평면도와 면적의 집이 여러 채 존재하고 거래빈도가 높기 때문에 객관적인 시세가 축적돼 있습니다. 아파트는 향후 처분이 용의합니다. 주택구입을 위해 주택담보대출 최장 만기는 35년이고 주택구입자는 평균적으로 20년 만기를 선택하지만, 금융감독원에 따르면 실제 주택담보대출 존속기간은 7년입니다. 자녀가 늘어나면 집을 넓히거나 살집을 되팔거나 전세, 월세를 줘야하는데 상대적으로 거래빈도가 많은 아파트는 원하는 처분시기에 맞춰 매도나 임대 등 처분이 가능합니다.

 

목돈이 묶여 있어도 집 살 수 있다

어느 정도 가격대의 아파트는 구입할 수 있겠다 싶다가도 바로 실행에 옮기지 못하는 이유는 묶여 있는 돈이 있기 때문입니다. 자산이라고 하는 돈은 전세보증금이나 반전세 반월세 보증금 형태로 묶여 있습니다. 이럴경우 계약금은 신용대출과 주택담보대출을 통할 수 있는지 은행에서 확인합니다. 신용대출은 주택구입에 염두에 둔 시점에 연봉의 1~1.5배 범위에서 은행 등이 허용한 범위 내에서 최대한 받아두는게 좋습니다. 주택구입을 염두에 두고 있지만 당장 구입할지 종잡을 수 없는 경우 마이너스통장 방식의 신용대출을 받는게 좋습니다.

이 밖에 매도인 담보 매수인 명의 대출이나 기존 전세대출은 입주 시점 주택담보대출로 퉁치거나 할 수 있습니다.

중간에 중개보수 배분방식도 확인해 보아야 합니다.

 

정말 1억 원으로 5억 원짜리 아파트 살 수 있을까?

빚은 갚을 수 있는 범위에서 빌려야하며, 갚을 수 없는 빚은 스스로 경계해야 합니다. 구입할 수 있는 집을 고심 끝에 구입하지 않을 수는 있습니다. 하지만 마음에 드는 집을 구입할 수 있다는 사실을 모른채 큰 보금자리를 놓치는 것은 너무나 안타까운 일입니다. 투기과열지구, 청약조정대상지역, 기타지역 등의 집값 대비 대출한도 을 확인해 보아야 합니다.

현재 상황에서 자신이 동원할 수 있는 대출이 얼마인지, 갚을 수 있는 대출인지, 월세와 전세, 매매 중 어떤 선택이 가장 적합한지 본인이 먼저 판단하는 과정이 필요합니다.

 

실매매가와 KB시세가 다를 때 대출한도 기준은?

KB시세는 모바일앱에서 조회할 수 있습니다. KB시세는 하위평균가와 일반 평균가, 상위평균가로 구분되는데 일반평균가는 하위평균가와 상위평균가의 평균값입니다. 참고로 1층에 있는 아파트의 경우 하위평균가를 기준으로 주택담보대출 한도를 계산합니다. 통상 인기 지역의 실제 매매가는 KB시세보다 높은 편이고 그 격차는 인기도가 높을수록 커지는 경향이 있습니다. 대출을 많이 받아 아파트를 구입하는 무주택자 입장에서는 이 격차가 너무 큰 아파트를 추천하지 않습니다.

 

5,000만 원으로 3억 원대 아파트 살 수 있을까?

집값이 앞으로 오를지 안 오를지, 괜찮은 투자일지 아닐지보다 중요한 것은 이자와 월세만 내는 세입자 생활과 원리금을 갚으며 일정한 시세 상승을 기대할 수도 있는 내 집 마련 간의 비교입니다. 매월 일정한 원리금을 갚아나가면서 내 집 마련에 나설 것인냐, 금전적 비용과 주거만족도, 안정성 여부를 감안할 때 어느 선택이 최선의 선택인지만 판단하면 됩니다.

 

연봉 4,000만 원에 빚 2억 원, 정말 위험할까?

빚이 갚을 수 있는 빚인지 아닌지 따지는 방법은 소득심사지표인 DTI(총부채상환비율)입니다. DTI는 연간 원리금상환액을 연간 소득금액으로 나눈 비율입니다. 정부는 이 비율을 지역별 40~60% 이내로 규제하고 있습니다. 특정 금액의 주택담보대출을 위해서는 LTV(담보인정비율) 규제, 그리고 DTI(총부채상환비율) 규제를 충족해야 합니다.

요즘은 작년 12. 16 부동산 대책 후 따른 효과로 총부채 원리금 상환비율(DSR)에 대한 이슈도 가지고 있습니다.

 

향후 금리가 오르면 어떡하나?  외

향후 금리가 올라갈 경우 이자부담이 갑자기 확 오르는 경우가 있습니다. 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 변동금리 방식 주택담보대출 대신 금리가 고정되는 고정금리 방식 주택담보대출을 받으면 됩니다.

 

이외에 주택대출 운용의 기술, 분양아파트 자금조달의 기술, 취득세도 대출될까, 재산세, 종합부동산세 파헤치기, 양도소득세 피하는 방법, 부동산 대책 같은 정부 각종 규제를 이해하는 방법 등이 나와 있습니다.

 

부동산 지식을 넓혀 모두 부자되세요.